2021年房地产估价师考试《经营与管理》模拟练习题（十八）

判断题

判断题每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。

1.【习题】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。(　)(2014年真题)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业管理中运营费用中包括房产税。参见教材P367。

2.【习题】某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。(　)(2013年真题)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。参见教材P351。

3.【习题】物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是加强市场宣传。除非租金特别便宜，否则一般不通过强调租金低廉来吸引租户。参见教材P341。

4.【习题】大修基金是指定期存入的用于支付未来日常运营费用的支出，属于业主所有。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。大修基金用于支付未来的资本性支出(设备的更新改造等)，而不是日常性支出。日常的运营费用则在每月的经营收入中指出。参见教材P370。

5.【习题】一幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P366。

6.【习题】收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。参见教材P367。

7.【习题】收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。参见教材P366。

8.【习题】零售商业物业的基础租金是指业主获得的与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。参见教材P361。

9.【习题】在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P336。

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